不少租客呼吁减租专家减免房租应兼顾租赁双方利益

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减免房租应兼顾租赁双方利益疫情暴发后租客面临房租压力呼吁减租专家认为

□ 本报实习生 尹玉双

雷山医院二期工程一隅。石小杰 摄

他表示,特区政府接二连三推出大量利民惠民的措施,可以说是接踵而来。特区政府会密切留意各项因素为香港经济和民生带来的影响,及时评估实际情况,以便适时推出新措施作出应对,并确保公共财政的可持续性,审慎配合施政,并用得其所。他冀望香港特区立法会尽早通过《财政预算案》的拨款议案,让措施早日落实,造福市民。(完)

这个春天,对许多租户来说,可能是最为“难熬”的几个月。受疫情影响,各地限制外地人员出入,不少外地租客无法复工,但租住的房子仍需要按时交房租;大部分商场、店铺延缓开业,即使开业了也面临人流量下降、收入大幅下滑的困境。无论是对于外地租户还是商铺租户来说,减免房租成了他们最大的诉求之一。

1月30日,广东省广州市住房租赁行业协会发布《致全市业主的减租倡议书》。倡议书称,协会代表全市所有住房租赁行业的经营者和经营业主向房东号召主动减租,建议2月1日至2月29日免租一个月,3月1日至4月30日的房租减半收取。

西班牙超级杯在上赛季改制为海外单场决胜,本赛季改制为联赛国王杯的4强争冠。这是此前10次夺冠的皇马第16次打入超级杯,仅在1999年夺冠的瓦伦西亚则是第5次打入超级杯。皇马近6次对阵瓦伦西亚仅负1场。本泽马和贝尔均因伤缺阵,拉莫斯回归首发,巴尔韦德和约维奇轮换出场。

皇马(4-3-2-1):13-库尔图瓦;2-卡瓦哈尔,5-瓦拉内,4-拉莫斯,23-门迪;15-巴尔韦德,14-卡塞米罗,8-克罗斯;10-摩德里奇,22-伊斯科;18-约维奇

对此,韩英伟认为:“对于租住型承租人,租用属于自住,此次疫情导致承租人无法使用房屋而造成损失,但该损失并没有导致承租人收入减少,增加过多经济压力。如果全部免除房租,就相当于让出租人承担全部风险,与合同法的公平原则不符。此种情况可以通过双方协商,确定能否免除部分房租。”

他亦指,《财政预算案》既配合经济衰退期的社会发展和民生需求,亦为香港长远应对挑战作前瞻性筹划,措施包括投放资源强化医疗设施和人手,巩固传统优势产业和发展新兴产业,以扩阔香港经济基础。

张磊的遭遇并非个例。疫情之下,酒店、餐厅、小微企业等都面临着没有收入但依然要缴纳房租的压力。

“我看到许多酒店房东决定减免房租,就询问了一下我的房东,但房东不同意减租。房东回复称,如果有国家政策,他会响应国家政策;如果没有,房租照常但可以延后交。”张磊说。

医护人员在雷山医院进行消杀。石小杰 摄

其后,辽宁、北京等地陆续发布相关措施,为企业、商户减免房租。

他指出,香港经济由2019年上半年仅录得0.6%的轻微增长,到下半年更急转直下。全年合计收缩1.2%,是10年以来首次录得年度跌幅,与前两年的稳健增长形成非常强烈对比。

去年10月,陕西西安的张磊(化名)开了一家酒店。由于下半年是旅游淡季,小张本想着趁春节假期多赚一些,尽快回本。然而,疫情的到来使得游客人数锐减,有的客人之前下了订单也都选择退订。

摩德里奇传球,卡塞米罗远射高出。瓦伦西亚解围任意球,卡塞米罗禁区左侧传中,瓦拉内小禁区边缘力压2人冲顶被多梅内克扑出。克罗斯传球,巴尔韦德远射再次偏出。皇马第15分钟取得领先,多梅内克在小禁区外安排队友布防角球,克罗斯快速开出角球直接绕进大门。

瓦伦西亚(4-4-2):1-多梅内克;18-沃斯,24-加雷,5-加布里埃尔,14-加亚;17-科奎林,6-孔多比亚,10-帕雷霍,8-索莱尔;20-费兰-托雷斯,9-加梅罗

自2月13日贵州省援助湖北鄂州医疗队成建制进入雷山医院以来,雷山医院累计收治338人,累计出院292人,11人转院,还有35名患者在院治疗。目前,雷山医院收治的患者无一例病亡、无一例转成危重症,医务人员零感染。

克罗斯和拉莫斯庆祝进球

中国传媒大学文化产业管理学院法律系讲师程科认为,对于房租减免问题,应当区分是民事租赁还是商事租赁,以及租赁物是否因疫情而无法实际使用等不同情形,然后作出相应的处理。

据湖北卫健委网站消息,截至3月13日24时,鄂州市累计报告新冠肺炎确诊病例1394例,累计治愈出院1212例。(完)

雷山医院是在鄂州市第三医院老院区基础上改造、新建的防疫应急医院。医院分两期建设,共设计386间病房、772个床位,主要收治轻型和普通型患者。一期病区于2月14日收治患者,二期病区于2月21日收治患者。

如果租赁物并非无法实际使用,由于此时出租人已经向承租人履行了提供租赁物的义务,按照租赁合同,承租人的房租支付义务一般不能被减免。但是如果由于疫情导致客流减少,承租人营业收入产生重大减损的,承租人再按照原租赁合同的约定支付房租可能会产生重大不公平,此时如果承租人请求减免房租,司法机关应该根据情事变更原则酌情调整房租。

减免房租应当按照什么原则进行?韩英伟表示,根据合同法第五条规定,当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务,房东和租户可适用公平原则来平衡双方权益。除政府有针对此次疫情的房租减免政策外,可以协商为主。如果存在房屋被封锁、承租人被异地隔离等影响居住功能的情况,可通过协商减免或延长租期;如果房屋受到疫情影响较小,可正常居住,仅是房屋便利程度或经营用房相应收入受到影响的,可通过双方协商少量减免。

采访中,现有两个商铺正在出租的王力表示,此次疫情对店面的影响较大,他会考虑减租和延迟交房租。“疫情是全国性的,很多人无法复工,没有收入。我们应该相互理解,万一租户怕赔钱而私自提前开张,不仅会被处罚,也是对社会不负责任。”王力说。

减免房租的呼声出现后,房东的利益也受到关注。不少人在社交平台上表示,“房东也要过日子吃饭”“减免房租伤害房东”“房东也得还贷款”。

2月5日,四川省人民政府办公厅发布关于应对新冠肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施,提出对承租国有资产类经营用房的中小企业,减免1至3个月房租,鼓励大型商务楼宇、商场、综合性市场运营主体在疫情期间对中小企业减免租金。

病人出院登上转运救护车。石小杰 摄

疫情之下,房租能否减免?减免房租如何兼顾租赁双方的利益?《法制日报》记者对此进行了采访。

北京市盈科律师事务所高级合伙人韩英伟律师告诉《法制日报》记者:“租赁的住房、门店以及摊位都涉及租金问题。根据民法总则第一百八十条规定,因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。民法通则第一百零七条规定,因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的,不承担民事责任,法律另有规定的除外。合同法第一百一十七条规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新冠肺炎疫情属于不可抗力,因此租房人员、门店和摊位人员可以根据具体情况主张免除或者减免租金。”

他表示,在“疫境”下,2020至2021年度的《财政预算案》具突破性。在非常时期,特区政府运用多年来积累的财政储备,以“撑企业、保就业、振经济、纾民困”为重点,果断务实、“大手笔”推出1200亿港元的逆周期措施。《财政预算案》致力保持经济增长的动力,稳定经济和支撑就业市场,突显整个特区政府问责团队带领香港渡过难关的决心和承担。

此后皇马放缓节奏加强控制。加梅罗突入禁区右侧12码处劲射稍稍高出。皇马第39分钟扩大比分,卡瓦哈尔斜传,巴尔韦德禁区右侧回传,摩德里奇12码处劲射被封堵,伊斯科14码处再射入网,2-0。第42分钟,克罗斯开出角球,伊斯科12码处头球攻门击中左侧立柱,约维奇近距离补射被倒地的多梅内克挡出。

此前,四川省人民政府办公厅发布的关于应对新冠肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施提出,各地可对减免房租的业主给予适度财政补贴。对在疫情期间减免入驻中小微企业厂房租金的省级小型微型企业创业创新示范基地,省财政按照不超过租金减免总额的50%给予补助,每个基地补助总额不超过200万元。

程科说,以商事租赁为例,房租是否可以减免取决于疫情对租赁合同的履行所产生的影响。如果是疫情导致租赁物无法实际使用,此时出租人便无法再履行向承租人提供租赁物的义务。但如果认定疫情属于不可抗力,根据合同法第一百一十七条规定,出租人无需承担违反租赁合同的损害赔偿责任。此时承租人也可以根据合同法第九十四条第一款的规定,主张因为不可抗力导致合同目的不能实现,从而解除合同,以实现房租的减免。这样的主张一般会得到司法机关支持。

张建宗表示,由去年至今,香港受不利因素拖累,经济和社会发展经历非常困难的一年。随着环球经济增长放缓,加上中美贸易摩擦阴霾不散,以及去年涉及暴力的社会事件持续大半年,严重打击社会、经济和民生发展。新冠肺炎疫情令香港雪上加霜,构成“三重打击”。

程科建议,在房租被减免之后,为了平衡房东的利益,可以考虑由政府相关部门对出租人进行适当的补贴,补贴的形式可以是税收优惠等多种方式。

“新冠肺炎疫情给我国不少行业带来了较大冲击,这些行业内的企业在经营时都需要承租房产,疫情期间基本处于无法经营状态,但作为租户依然需要支出较大的房租,这使得企业雪上加霜,甚至有的中小企业连生存都是问题。”韩英伟说,疫情期间减免房租,对于租户来说是雪中送炭,可以及时缓解经营者的经济压力,同时也体现了出租人与承租人共渡难关、共克时艰的大义精神,呼吁更多的人能够参与进来。